5000万のローンを組もうと思っています。
思っているものの返済に対しての疑念が無くならない。
ならば前に進むために改めて気になっている事全部に向き合わなければ。
という事でまず現状の再確認。
自分：アラフォー 年収550万円
妻：ミドサー 年収500万円
世帯年収は1050万円。
5000万ローンの場合、年収倍率4.8倍程度
35年、変動金利1％で借りた時の返済比率は16％強
youtube等で調べてみると安全圏としてよく言われているのは年収倍率は6倍～7倍、返済比率は25％未満です。
自分たちはどちらの指標も安全圏のラインよりも抑えてあるので一見すると特に危ないようには見えません。
それっぽい指標で安心感を得て深く考える事をやめてきましたが、ここで気にかかっていた事に目を向けていきます。
なぜ固定金利でシミュレーションしないのか？
実際に借入自体は変動金利でするつもり。
変動金利で借りる事自体は問題ないと思っていますが、固定金利でも返せるけど変動金利を選択と固定金利では返せないから変動金利を選択するしかないの２つでは意味合いが大きく違ってきます。
当然前者であるべきです。
これまでやってきたシミュレーションは現在の金利から少し金利上昇した数値で計算していましたが、そもそも金利上昇リスクを加味するというなら固定金利でシミュレーションしないとおかしいですよね。
それでも固定金利でシミュレーションしなかったのは固定金利だと良くないシミュレーション結果が出てしまうからでしょうね。
目を背けてきた事に一度向き合うとストッパーを失った懸念点がどんどん出てきます。
なぜ35年ローン前提で考えているのだろうか？
なんか住宅ローンというと35年ってイメージありますよね。
自分もそういうものって思っていました。
でもなんで35年なんですかね？
これは勝手な推測ですけど、昔は30歳くらいで家を建てる人が多かったんじゃないかなって思ってます。
30歳からローン開始だから定年までの30年+再雇用の5年間で返し終わる計算。
要は現役時代に返済しようって事ですね。
年金暮らしになったら収入激減するから安定した収入があるうちに返しきっちゃおうって考えは理にかなってますね。
そう考えると40歳が間近の自分が35年ローンを借りるのってどうなの？
再雇用の5年が終わった後も10年返済が残っている状態。
非常に危険ですよね。
これも金利と同じで現役時代に返しきれるけど投資とかしたいから長めのローンにするってのはアリだと思うんですよ。
でも現役時代に払いきるのは厳しいから長期ローンにして退職金で何とかするって方針は危ないです。
金利と返済期間について考え直したら年収倍率という指標が何の役にも立たないという事がわかりました。
5000万ローンを世帯年収800万の30歳夫婦と世帯年収1000万の50歳夫婦が借りたらどっちが破綻リスクが低いかって話ですよね。
50歳夫婦の方が年収倍率は低いけど返済期間の短さを考えるとリスクは絶対高いです。
世帯年収は単純な年収の合算で大丈夫？
共働きだからお互い稼いでるし加算するのは正しいと思います。
ただし、これは共働きでいる時の話です。
子供が生まれて産休育休に入れば収入は大きく落ちます。
フルタイム労働への復帰時期も想定通りに行かないこともあるでしょう。
将来的に子供を望んでいるがまだ生まれていない場合、世帯年収の計算に妻側の年収をそのまま加えると収入減少のリスクが加味されていない状態になります。
どれくらいが妥当かはわかりませんが、妻側の収入を半分程度で見ておいた方が安全な気がしますね。
ちなみに半分って比率は素人が何となくで思った事なので根拠は何もありません(笑)
もちろん子供を望んでいなかったり、既に大きくなっている場合は話は別ですけどね。
ライフプランニングで気付かないふりをしていた事に向き合ってみました。
その結果、返済比率を計算するための条件が大きく変わります。
35年ローン → 25年ローン
変動金利 1％ → 固定金利 1.85％
世帯年収 1050万 → 世帯年収 800万相当
この条件で5000万ローンを借りた時の計算して安全圏なら本当に安全である可能性は高いと思います。
しかし残念ながらそんな甘い事はありません。
年間返済額：250万
返済比率：31.2％
完全に危険域の返済比率です・・・
固定金利で計算しているので金利上昇のリスクは考えなくてもいいと思いますが、会社の業績が落ちてボーナスが無くなったりすると破綻する可能性が出てくるラインだと思います。
あまりに比率が違うので見直し前の計算が間違っていたのか疑う程です。
ちなみに間違っていませんでした。
正直なところ想像していたよりも悪い数値になった事にけっこうショックを受けます。
とは言えこれはあくまでも一般的な指標に過ぎません。
本当に厳しいのかFP相談で作ってもらったライフプランを確認します。
わかってはいたけど結論から言うと本当に厳しい返済になりそうでした。
・金利が固定金利じゃない
・養育費0計上だったけど兄弟友人知人に聞いてみたところ人によるが養育費は年間40万程度は必要そう これまでの生活費と変わらないのはあり得ない
・家電買い替えコストが低すぎる
・退職金が満額で計算されている
・家賃補助が年収に含まれたまま
FP相談の結果に対して思う事は色々あるけど、とりあえず現在の我々が5000万ローンを組んだらローン破綻する確率がけっこうありそうだと。
返済比率を25％未満に抑えるには4000万までローン金額を下げないといけないと。
親の援助だったり投資で毎年けっこう稼いでるとかなら状況は違うんだけどな・・・
ふむ。
なんかこう、夢破れるって感じですね・・・
1000万円も予算ダウンさせるとなると別物ってレベルで選べる範囲が変わっちゃうだろうし・・・
予算は最初にもっと検討しておけって話なんですけどね。
素人には難しいよ。
FP相談してもこの有様だしね。
家の話を聞く前に有料のFPに相談するのが一番の正解だったのかな。
わからんけど。
まあとりあえず5000万のローンは無理で今後は4000万をローンを基準に考えないとダメって事はわかった。
色々回り道になっちゃったけどここからまた再出発していきます。
5000万が無理って事は理解したけど、逆に今年収がいくらだったら5000万でも行けたのかを好奇心で計算してみた。
妻の年収は同じと仮定。
年間の支払額は250万円。
つまり返済比率25％以下に抑えるには世帯年収1000万円以上が必要。
そうなると自分に必要とされる年収は750万円！！！
何というか凄くしっくり来る金額だな・・・
今の自分の年収よりもかなり多いけど別世界と感じる程ではない金額。
上手く言えないけどなんか納得できる金額でした。
いやー、住宅ローンって怖いですね。
これまでちょっと軽く考えてた部分があったけど今回改めて考えてみて恐怖を感じましたよ・・・
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